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超級房企的“獨角獸”計劃

時間:2019-04-12 14:42:34     作者:21世紀經濟報道    

萬科謀變

窮則通,通則變,變則久。進入樓市的白銀時代,發生改變的不僅僅是房價。之前靠單一業務縱橫捭闔的房企,正在從單純的“開發商”角色向更廣闊的領域拓展。這些新業務有的已體形龐大,現金流充沛,具備了分拆的條件。關于物業板塊的分拆,中海、保利等都已走在前頭。

4月11日,萬科否認萬科物業分拆上市的傳聞,但這并非空穴來風,郁亮其實對其寄予不同的厚望:“萬科物業若僅以物業名義上市,我認為對它是低估了。”他希望是以不同于當前所有已上市物業的表現上市。碧桂園已分拆教育、物業上市;而恒大,則利用收購的殼公司將新能源汽車、大健康等置于其中。下一個再造“獨角獸”的超級房企,或許是萬科也未可知。

導讀

近期,郁亮對記者表示,“萬科物業若僅以物業名義上市,我認為對它是低估了,”他希望是以不同于當前所有已上市物業的表現上市。

短短6年多的時間,中國開發商就不再僅僅是“開發商”,而是變成了擁有多元業務與服務的城市運營商,甚至深入制造業。

“與城市50%以上的人產生關聯”,不僅是萬科的口號,也是其他大型開發商的遠景。買房租房、購物娛樂、物流倉儲、上學就醫,乃至新能源汽車、智能機器人,都能看到他們的logo。

這些新業務有的已體形龐大,現金流充沛,具備了分拆的條件。如萬科物業營收已近百億,華潤商業租金近百億,但它們仍委身于集團的整體之中,在資本市場以開發為主線的估值體系下,價值未得體現。

去年業績會上,萬科董事會主席郁亮曾說,萬科希望能培育出幾只“獨角獸”;近期,他對21世紀經濟報道記者表示,分拆上市規則或將很快變化,屆時萬科的估值會更容易些。

他沒有說出來的“秘密”是,若分拆上市成行,萬科物業很可能將是第一個;而大萬科的估值,將不止于現在的3000億,可能奔向萬億。

4月11日,萬科否認了萬科物業即將IPO的消息;不過,結合近期分拆上市政策破冰的傳聞,萬科物業上市或許不是空穴來風。

萬科物業上市之辨

4月11日,據彭博社報道,萬科旗下的物業管理公司萬科物業擬于香港IPO,規模為10億美元。

在多家房企的物業服務已分拆上市之際,作為國內最大、最優質的物業公司的萬科物業,卻遲遲沒有上市。

根據萬科財報,物業服務是萬科的主營業務之一,2009年萬科物業在財務上與萬科集團獨立,并于2015年啟動完全市場化戰略。

2018年,萬科實現物業服務營業收入98億元,同比增長33%。這是國內首家營收近百億的物業公司。

2018年7月,萬科物業以首次公開募股定價方式購買戴德梁行4.9%的股份,成為其第四大戰略股東。在萬科看來,這是物業對接國際市場的標志。

據21世紀經濟報道記者查閱,萬科物業業務布局已涵蓋住宅物業、商企物業服務、開發商服務、社區資產服務、智能科技服務和社區生活服務六大板塊。

在目前的最新業務劃分中,萬科把多業務、發展比較成熟的業務單元叫BG,包括傳統四大區域和物業,可見其重要性。

4月11日,萬科回復稱,物業暫無上市計劃。“傳聞說規模10億美金,對于一個營收百億的公司來說,不是太少了嗎?”一位接近萬科的人士表示。

“我怕資本引導壞了,刻意讓物業板塊與資本市場保持距離。”在去年12月14日的媒體交流會上,萬科董事會主席郁亮稱。

他認為,一兩百、兩三百億的市值對萬科貢獻不大。物業板塊未來有潛力達到千億元市值,希望具備相應的扎實技術基礎和實力后再談上市問題。

而在近期,他又對記者表示,“萬科物業若僅以物業名義上市,我認為對它是低估了,”他希望是以不同于當前所有已上市物業的表現上市。

此前,營收不及萬科物業的中海、保利、碧桂園、奧園、雅居樂等房企旗下的物業,均已分拆上市。其中中海物業更是以介紹名義上市,未涉融資。

萬科物業的生意邏輯,在萬科物業首席執行官朱保全的闡述中,確實不同于其他大部分公司。

他認為,物業的核心是通過物業管理服務,讓資產得以保值增值。與此同時,業主愿意付出同等的物管費,從而實現產權所有者與管理者的共贏。

這一模式可以規模化擴張,通過大數據和物聯網的方式實現。

巨頭的分拆與重估

盡管萬科否認了物業即將IPO,但在近期科創板和分拆上市政策調整之際,主業為房地產的集團公司分拆資產上市預期強烈。

長期以來,A股地產商只有開發業務,但現在,他們大部分都已多元化。主業加多元化,將會形成一個生態系統,一個上市公司群,是地產巨頭們的統一路徑。

以碧桂園為例,過去三年,公司已分拆教育、物業上市;而恒大,則利用收購的殼公司將新能源汽車、大健康等置于其中。

鑒于A股公司分拆資產境內上市的限制,他們的這些分拆平臺大多位于香港、美國或新三板。

然而,4月9日,21世紀經濟報道從接近監管層的投行人士處獲悉,監管層正在研究討論對A股公司分拆上市的政策進行松綁。

年初,科創板相關意見第十五條也提出,“達到一定規模的上市公司,可以依法分拆其業務獨立、符合條件的子公司在科創板上市。 ”

接近交易所的人士表示,上市公司分拆資產境內上市,確實在探討中。

除科創板外,也在研究分拆子公司在主板、中小板和創業板獨立上市可能性。

這對規模已很龐大的開發商多元業務顯然是利好。從營業收入來看,萬科物業營收近百億,華潤置地的租金收入也逼近百億,這是比較穩定的現金流模式,具備分拆的可能性。

此前,華潤也曾提出分拆商業地產上市,預估市值在千億級別。

萬科在2018年財報中指出,未來要建立6個千億級別的業務,才能再造一個萬科;恒大主席許家印說,只有新能源汽車、大健康這樣的市場規模萬億的大產業,才和恒大的主業匹配。

顯然,做慣了大生意的開發商,都希望“再造”同樣大的自己。

“分拆新業務上市可以讓母公司的估值得到提升,母公司股東也可分享分拆資產的凈利,同時新業務獨立,借助資本的力量可以做大做強。”深圳一位券商人士分析。

萬科執行副總裁孫嘉認為,不同的收入模式,資本市場給的估值也不一樣。在香港住宅開發PE是四五倍,商業地產是十四倍,物業服務能給三四十倍。

“今天對萬科不能只是用簡單的規模、收入、利潤去衡量”,郁亮說,資本市場對房企的評價和估值體系也應該有變化。

不過,對于分拆上市,是否意味著房地產再融資的放開?會否被視為房地產調控放松的信號?

多位分析人士認為,分拆住宅開發、商業地產之類房地產上市,可能很難被允許;截至目前,中國恒大分拆地產業務、重組深深房A已近兩年,遲遲未獲通過。

若以科技、新能源、服務之類資產分拆,或可被通過。但在監管部門的政策出來前,什么都是不確定的。

總體來說,正如碧桂園CFO 伍碧君所說,2019年的融資環境對大部分頭部房企來說是“相對友好的”,融資成本下降,他們的資金壓力相對2018年沒有那么大了。



圖片新聞

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